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Projekt Mini Haus – Ratgeber Planung

CMT Stuttgart Mogroach 2019
CMT Stuttgart – 2019
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Projekt Minihaus Ratgeber Recht Mogroach
Projekt Mini Haus – Ratgeber rechtliche Grundlagen
6. Februar 2019

Projekt Mini Haus - Ratgeber Planung


Planung, Finanzierung und Baugenehmigung



Wie ihr wisst, wird es für das Saarland bald ein weiteres Tiny House, oder mit anderen Worten ein Mini-Haus geben, da unser Haus dann doch eine Wohnfläche von 50qm aufweisen wird.

Ein Haus, das aufgrund dieser geringen Wohnfläche nach allgemeinem Verständnis der Bevölkerung eher als eine Single-Wohnung zu definieren wäre. Nur eben, dass diese „Wohnung“ als vollwertiges und freistehendes EFH umgesetzt und von 2 Personen bewohnt wird.

Man könnte anstatt Tiny House auch einfach freistehende Eigentumswohnung dazu sagen und das ganze leidige Thema, ob das Tiny House nun ein Einfamilienhaus ist oder nicht, ob es mittels Baukredit finanziert werden kann oder als Privatkredit würde sich erübrigen.

Fest steht, dass ein Mini-Haus von seiner Bauqualität und Lebensdauer durchaus mit seinen massiven größeren Brüdern mithalten kann. Da uns bis zum endgültigen Baubeginn doch einige Steine in den Weg gelegt wurden, möchten wir dich als zukünftigen Tiny House oder Mini-Haus-Eigentümer mit dem Beitrag unterstützen und dir ein paar Tipps mit auf dem Weg geben.


Welcher Kredit?

immobil oder mobil?



Eigentlich ist die Frage ob diese kleinen Häuser nun als Immobilie oder als mobil angesehen werden einfach zu beantworten, nur sehen das manche Banken anders.

Sofern das Haus keine Räder hat und fest mit Boden verbunden ist (Fundament) ist es aufgrund seines Eigengewichts als Immobilie anzusehen. Auch wenn man das Haus theoretisch mit immensem Aufwand (Kran & Tieflader) versetzen könnte. Einfach selbst wegfahren kann man das Haus, das im zweistelligen Tonnenbereich liegt nämlich nicht, somit ist es immobil.

Das ist ähnlich wie bei Fertiggaragen, die theoretisch auch wieder versetzt werden können, aber aufgrund des Eigengewichts fest mit dem Boden verbunden sind. Und wenn das Haus dann noch wie seine Brüder an die öffentliche Versorgung (Strom, Kanal, Wasser, Gas etc.) angebunden ist, dann wäre die Frage mit dem Baukredit geklärt.

Sobald ihr euch für ein originales Tiny House entscheidet, also ein noch kleineres Haus auf Rädern das ihr bis 3,5 t selbst ziehen dürft, wird das Ganze mobil. Denn dann könnt ihr schnell und einfach mit eurem Haus überall hinfahren.

Im Prinzip wäre das Tiny House dann ein schönerer und funktionalerer Wohnwagen. Und somit wäre ein Privatkredit nötig.

Finanzierung



Wenn ihr bei den Kreditinstituten anfragt, ob eine Finanzierung möglich wäre, lautet die erste Antwort immer ja.

Ich persönlich habe das Wort Tiny House bei meinen Anfragen nie benutzt, habe aber immer gesagt, dass ich ein kleines Haus mit nur 50 qm bauen möchte, freistehend und aus Holz. Stichworte die helfen können: Schwedenhaus, Holzständerbauweise, Modulbauweise

Das Problem, das die meisten Finanzierunginstitute haben werden, ist „Error in der Kubaturberechnung“.

Mit Kubatur ist dabei der umbaute Raum gemeint, der angibt wie groß ein Haus in Kubikmetern ist. Mit dieser Zahl wird der fiktive Gebäudewert eures Haus berechnet und somit euren Beleihungswert, sprich: die Kreditsicherheit.

Ihr könnt euch vorstellen, dass bei einem kleinen Haus, bei dem die Finanzierungsumme schnell im fünf- bis sechsstelligen Bereich ist, mit einem umbauten Raum von weniger als 200m³, die Kreditsicherheit negativ ausfällt. Ohne Eigenkapital von 20 - 40 % des Finanzierungsbetrages werden eure Kreditanfragen abgelehnt, da sie schlichtweg zu unsicher sind.


Die kleinen Häuser sind zudem nach allgemeiner Annahme weniger für eine Standardfamilie geeignet. Somit würde das Weiterveräußern im Falle eurer Insolvenz für die Bank schwierig werden, es sei denn man findet eine Familie mit Downsizing-Wunsch.

Im Allgemeinen sind 100 % Baufinanzierungen sowieso nicht gerne gesehen und jeder Experte empfiehlt mindestens 20 % der Finanzierungssumme als Eigenkapital angespart zu haben. Da beim Bauen, auch bei noch so kleinen Häusern immer ungeplante Kosten hinzukommen können, kann man da auch eigentlich nur zustimmen.

Ausnahmen bestätigen aber bekannter Weise die Regel.

Die Planung



Ihr wollt euch also räumlich verkleinern und den Trend des Downsizing verwirklichen? Dann ist eine genaue Planung unumgänglich.

Zu allererst solltet ihr euch folgende Fragen stellen:

Was benötige ich an Wohnraum und was muss ich zwingend in der Nähe des Hauses lagern?

Denkt da an sowas wie Rasenmäher, Getränkekästen, Essensvorräte, Staubsauger, Reisekoffer, Rucksäcke, Reifen, Sportgeräte etc. Also an alles was man in der Regel so im Keller oder Abstellraum hat. Denn einen Keller wird es nicht mehr geben.

Mini Haus Planung Mogroach Tiny Haus

Unserer Meinung nach ausreichend sind Wohnküche, Schlafzimmer, Bad, kleiner Dielenbereich und Technikraum (Heizung und alle anderen Anschlüsse) indem Platz für Getränke, Staubsauger und Essensvorräte bleibt. Alles andere muss, so unsere Planung, in eine kleine Gartenhütte ausgelagert werden. Andernfalls werden der Rasenmäher und das Trampolin als Deko im Wohnzimmer landen.

Nun müsst ihr euch auch überlegen, welche Möbel ihr habt die ihr mit ins neue Heim nehmen möchtet und welche Möbel ihr neu braucht. Muss es eine 2,50 Meter Bigcouch sein oder kann es auch eine 1,80 Meter große Ausziehcouch werden?

Benötigt ihr Platz für einen Esstisch oder reicht euch eine Theke in der Küche?

Bekommt ihr oft Besuch oder sogar Übernachtungsgäste?

Reicht euch ein Duschbad oder doch lieber Badewanne?

Soll das Ganze so weit möglich schon als Alterswohnsitz dienen?

Dann denkt daran so wenig Stufen wie möglich zu planen und in den Durchgängen ca. 80 cm Platz zu lassen (der Rollator soll ja durchpassen). Diesen Punkt fanden wir persönlich am Wichtigsten, sodass für uns direkt klar war, dass ein Tiny House auf Rädern mit einer Schlafempore nicht auf Dauer passt.

Der Grundriss



Nach diesen groben Kriterien überlegt ihr nun den für euch passenden Grundriss.

Eine einfache handgezeichnete Skizze reicht zuerst. Das ist der Wunsch-Grundriss.

Falls ihr nicht selbst baut sondern von einer Firma bauen lasst, dann sucht euch nun auf deren Internetseite die möglichen Außenmaße. Mit fertigen Modulen ist in der Regel alles möglich. Man muss nur darauf achten, dass die einzelnen Module i.d.R. Standardmaße haben.

In Holzständerbauweise ist man in der Gestaltung freier, man muss man nur darauf achten, dass das Haus transportabel bleibt, wenn es an einem Stück schlüsselfertig ankommen soll.

Mini Haus Planung Mogroach Tiny Haus

Hier sind in der Regel bis 15 Meter Länge, 5 Meter Breite und einer Höhe von 4 Meter machbar.

Alles andere passt schlichtweg nicht mehr auf unsere Straßen und muss vor Ort zusammengebaut werden, womit sich die Transportkosten erhöhen da zwei Tieflader notwendig werden.

Wenn ihr euren Hausbauer gefunden und somit die möglichen Maßen ermitteln konntet, dann versucht euren Wunsch-Grundriss in die vorgegebenen Maße zu integrieren. Hier stellt man schnell fest, dass z.B. für die Couch 10 cm weniger Platz zur Verfügung stehen oder die Aufteilung so nicht realisierbar ist. Jetzt steckt ihr mitten in der Wunsch-Umplanphase.

Unserer Meinung nach einer der Wichtigsten. Denn in dieser Phase setzt ihr euch nochmal mit allem Relevanten auseinander und ihr werdet kreativ. Selbstverständlich versucht man seinen Wunsch-Grundriss irgendwie zu realisieren. Und schnell merkt man, dass man doch mit einer kleineren Küche auskäme, der Tisch nicht so groß sein muss und so weiter.

Als kleiner Tipp: schaut jetzt, ob und welche Möbel es in den benötigten Maßen gibt. Wir haben z.B. entschieden, dass eine Zwei-Sitzer-Couch ausreicht (obwohl wir jetzt eine 3,10 Meter Big-Couch haben). Unsere Couch darf aber nicht breiter als 1,86 Meter werden.

Mini Haus Planung Mogroach Tiny Haus

Die Auswahl an Standardcouches ist bei dem Maß allerdings schon eingeschränkt. Aber wir sind fündig geworden und haben die neue Wunschcouch schon auserkoren.

Ihr fragt euch jetzt warum ihr das machen sollt und nicht der Architekt? Weil nur ihr wisst, was ihr habt, was ihr braucht und wie ihr wohnen wollt. Standardgrundrisse passen auf den Standard.

Glaubt uns, es ist nachher einfacher seine Wünsche zu realisieren, wenn man genau weiß, was man will. Im Prinzip muss der Architekt dann nur noch eure Wünsche auf Plan zeichnen.

Ganz wichtig ist, dass ihr euch eure Planung in einem 3-D-Modell anschaut. Entweder ihr lasst das vom Architekten erstellen oder ihr sucht euch eine gratis Software und erstellt das Ganze selbst.

Das ist gar nicht so schwer, wie es sich anhört. Fakt ist, ohne dieses 3-D-Modell fallen euch Planungsfehler kaum auf, denn auf dem Grundriss sieht alles toll aus. Uns ist bei der Erstellung des 3-D-Modells aufgefallen, dass wir ein Fenster zu überdimensioniert geplant hatten, was in dem Modell dann ziemlich blöde aussah.

Da ihr euch aber noch in der Planung befindet und noch nichts gefertigt wurde, könnt ihr gemeinsam mit dem Architekt den Fehler korrigieren.

Wenn es dann zur Unterzeichnung des Werksvertrags des Hausbauers geht solltet ihr den vorher genaustens prüfen oder von einem Kundigen prüfen lassen.

Punkte wie Baubeginn, Bauzeitenplan, Verzug und Entschädigungen sollten zu eurer Zufriedenheit genau geregelt sein.

Der Weg zum Bauantrag



Wenn ihr ein Tiny House als Immobilie baut und das Ganze auf euer eigenes Grundstück soll, dann muss irgendwann auch der Bauantrag gestellt werden.

Seitens Baubehörde wird ein vollständig eingereichter Bauantrag innerhalb einer Frist von 3 Monaten genehmigt. Schneller geht es mit der Genehmigungsfreistellung, die ihr bei der zuständigen Gemeinde/Stadtverwaltung einreicht. Hier ist von der Behörde eine Frist von 1 Monat einzuhalten.

Eine Freistellung ist aber nur möglich, wenn es einen Bebauungsplan gibt und dieser in allen Punkten eingehalten wird. Am besten immer vorher bei der Baubehörde nachfragen.

Für einen Bauantrag sind eine Vielzahl von Unterlagen notwendig, sowie die Nachweise der statischen Berechnung, Angaben über die Feuerungsanlage und die Wärmeschutznachweise.

Der Vorteil eines Tiny Houses ist eigentlich die kurze Bauzeit.

Bei uns ist diese mit drei Monaten angegeben. Wer aber jetzt denkt, dass er drei Monate nach Unterzeichnung des Hausangebotes einziehen kann, den müssen wir leider enttäuschen. Wir dachten aber auch so.

Problem an der ganzen Sache ist die Vorgehensweise aller Parteien.

Unsere Erfahrung mit den Parteien



Banken möchten am liebsten bereits genehmigte Bauvorhaben finanzieren. Wegen Grundschuldeintragung und Rangfolge macht es Sinn Grundstück und Haus bei derselben Bank zu finanzieren.

Ein Grundstück und ein Haus kann man aber logischerweise erst kaufen, wenn die Finanzierung steht. Vorher gibt es auch keinen Bauantrag, auch wenn man diesen auch als Nichtgrundstückseigentümer beantragen dürfte.

Die Hausbaufirma beginnt frühestens mit der Erstellung der Planzeichnungen für den Bauantrag, wenn die Anzahlung erfolgt ist und beginnt mit der tatsächlichen Bauausführung erst wenn die Baugenehmigung vorliegt, auch wenn die Hütte in der Halle zusammengezimmert wird. Irgendwie stimmt doch da die Reihenfolge nicht, oder geht das nur uns so?

Als bei uns die Finanzierung geklärt war, das Grundstück gekauft und das Haus in Auftrag gegeben und die Anzahlung geleistet wurde, war es bereits Oktober.

Nochmal zwei Monate hat es gedauert, bis alle Unterlagen für den Bauantrag vollständig erstellt waren, wobei wir für unser Bauprojekt die Freistellung beantragt haben.

Von der Reservierung des Grundstücks bis zur Baugenehmigung dauerte es 14 Monate. Bis zum Einzug vergehen mindestens weitere vier Monate… Falls ihr zur Miete wohnt, wie wir, solltet ihr dies im Hinterkopf behalten und nicht voreilig die Wohnung kündigen.

Mal eben schnell fertig ist ein Tiny House dann doch nicht.

Wie es schneller gehen könnte:



Sobald ihr wisst wie, mit wem und feststeht wohin ihr bauen möchtet:

Vereinbart mit der Baufirma, die Erstellung der Unterlagen für den Bauantrag vorab und klärt die Bezahlung dieser Teilleistung. Gegebenenfalls das Eigenkapital dafür nutzen.

Grundstück so lange reservieren wie möglich. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann auch über einen Notar einen sogenannten Vorvertrag abschließen, was beiderseits den Kauf & Verkauf zusichert. Die Notarkosten zahlt man meist sowieso aus dem Eigenkapital.

Abgeschlossen wird das Ganze, wenn die Finanzierung steht. So gewinnt ihr Zeit euch zwischenzeitlich den passenden Kreditanbieter zu suchen.

Falls es mit der Baufinanzierung nicht klappen sollte, ein Privatkredit sollte bei Bonität absolut kein Problem sein.

Sobald die Bauunterlagen erstellt sind, wird der Bauantrag eingereicht. Zwischenzeitlich wird die Finanzierung abgeschlossen und somit das Grundstück gekauft und das Haus kann in Auftrag gegeben werden. Die Baugenehmigung sollte zeitlich passend mit der Anzahlung des Hauses erteilt sein.

Alle wären so auf der sicheren Seite und es könnte zeitnah mit dem Bau eures Tiny Houses begonnen werden.

So viel zum Wunsch.




Unseren Weg zum eigenen Mini-Haus könnt ihr hier nachlesen:


 
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Wir wollen in ein Tiny Haus ziehen. Besser gesagt in ein Mini-Haus. Wir haben uns auf die Suche nach Grundstück, Hausbauer und einer Finanzierung gemacht. Kommt mit!

12 Comments

  1. Avatar E.T. sagt:

    Hallo Silvi und Chris,

    ich interessiere mich für den Trend zum Tiny-Haus. Wisst ihr, ob man noch weitere Vorteile im Tiny-Haus-Format hat außer der Mobilität?

    Viele Grüße
    E.T.

    • Chris Chris sagt:

      ET nach Hause ins Tiny-Haus? 🙂
      weitere Vorteile sind:
      Zeitersparnis: schnell geputzt, schnell aufgeräumt, schnell durchs Haus gerannt
      Energieersparnis: Heizung an und innerhalb 10 Minuten ist die Hütte eine Sauna
      hemmt den Messi-Wahn, ist ur-gemütlich und gut durchdacht ein Raumwunder – gogo gadgeto Schublade…

  2. Avatar Monika sagt:

    Braucht es für ein solches Haus auch eine Bodenplatte? Oder steht das Haus etwas erhöht auf Pfeilern? Wenn ja, wie ist dann die Unterkonstruktion, damit keine Feuchtigkeit eindringt?

    • Chris Chris sagt:

      Hallo Monika,
      unser Haus steht auf Punktfundamenten.
      D.h. die Stahlunterkonstruktion liegt auf den Fundamenten auf. Das Haus selber hat keinen direkten Kontakt zur Bodenfläche, weil eine Unterlüftung erforderlich ist.
      LG Chris

  3. Avatar Waltraud Schillo sagt:

    Hallo ins Saarland,

    ich verfolge euren Hausbau seit einiger Zeit mit großem Interesse. So etwas Ähnliches möchten wir auch mit EcoChalet bauen. Insofern würde ich gerne in Kontakt mit euch treten.

    Viele Grüße ins Saarland (wir haben übrigens Verwandte in der Nähe von Losheim)

    😄

  4. Avatar Hannah sagt:

    Das ist wirklich klasse! So ein Minihaus könnte mir auch gefallen.
    Mit besten Grüßen,
    Hannah

  5. Avatar Elke Hellmich sagt:

    Hut ab wie toll Ihr das gemacht habt. Uns geht es fast so ähnlich, wir beschäftigen uns seit 10 Jahren mit Mobilheimen, Bauwagen o. Tinyhäusern. Wir sehen ja in den Niederlanden (unser Sohn ist da) wie gut das laufen kann, inzwischen haben die die Zeichen der Zeit erkannt und genehmigen richtige Parks in denen Tinyhäuser stehen können, es gibt auch Mobilheimparks mit Grundstück in denen kann man dann auch wohnen. Nur in D hinkt die Politik hinter ALLEM hinterher, sie sind unfähig gegen den Mietwucher vorzugehen, unfähig geg. Lohndumping vorzugehen, sie kriechen der Autoindustrie bis zu den Ohren rein, obwohl denen die Arbeitsplätze auch schnurzs egal sind, man muß sich nur mal so ein Werk ansehen, das sieht man nur ein paar Hanseln rumlaufen. Die Bewegung Tinyhaus wächst, nur in D triefen die Leute noch immer oder lassen sich einfach verblöden. Wir werden versuchen uns auf einen Campingplatz zu stellen damit wir falls irgend etwas dazwischen kommt jederzeit weiterziehen können. Damit wäre auch klar in welchem Rahmen so ein Häuschen sein muß. Wir wünschen Euch viel Glück

    • Silvi Silvi sagt:

      Hallo Elke,

      vielen Dank. Ja, Deutschland braucht immer etwas mehr Zeit, um zu erkennen, dass ein Eigenheim nicht unbedingt die 150 qm Villa sein muss. 😉
      Wir hatten Glück mit unserem Grundstück, weil dort nur “klein” gebaut werden darf. Aber laut der Aussage unseres Bauamtes wäre das Haus in jedem Wohngebiet realisierbar gewesen. Es darf dann halt nur keine Räder haben und somit ist es dann nicht mehr ganz so tiny. Das schöne an der Modulbauweise und an Tiny ist ja zum einen, dass das Haus wieder an einen anderen Standort gesetzt werden kann und zum anderen wenig Fläche zugebaut werden muss, was u.a. gut für die Natur ist und für den nächsten der das Grundstück übernimmt ist, falls man tatsächlich seine Zelte woanders aufschlagen muss. Die Vorteile zu erkennen ist mit festgefahrener Denkweise nicht ganz so einfach. Der Trend geht aber eindeutig zum Downsizing und irgendwann werden Tiny Häuser ganz normal sein.
      Wir wünschen dir auch viel Glück und hoffen, dass du dein Vorhaben auf dem Campingplatz gut umsetzen kannst.

      LG

  6. Toll geschrieben !!! Und mal wieder sehr informativ.

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