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Projekt Mini Haus – Ratgeber rechtliche Grundlagen

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Projekt Mini Haus - Ratgeber rechtliche Grundlagen


Leben auf wenigen Quadratmetern



Der Tiny House Trend aus Amerika hat längst Deutschland erreicht und mit dem Thema „Leben auf wenigen Quadratmetern“ beschäftigen sich immer mehr Menschen.

Auch stellt sich in der heutigen Zeit die Frage, ob Tiny Houses und Mini Häuser den knappen Wohnungsmarkt retten kann?

Bauwagen, ummantelte Wohnwagen, Holzhütten, Kleingärten, Trailerparks… die Angst der Allgemeinheit nach solch verrufenen Kleinhaussiedlungen ist groß.

Nicht ins Bild passen diese kleinen Häusern in die familienfreundlichen Neubausiedlungen mit ihren Fertigbungalows.

Obwohl… streng betrachtet genau diese Happy-Family-Siedlungen nichts anderes sind als Siedlungen. Siedlungen, wo kinderlose Paare sich fehl am Platz fühlen können. Siedlungen, wo alternativ denkende Menschen nachbarschaftlich nur nett belächelt werden könnten.

Normal sind diese Neubaugebiete für jedermann. Aber es sind dennoch Siedlungen. Nur schöner anzusehen als Plattenbausiedlungen.

Warum, dann nicht Kleinhaussiedlungen? Es gibt Sie, die Menschen, die keine Lust haben 150 m² Wohnfläche zu putzen und hektargroße Gärten zu pflegen und zu bewässern.

Es gibt Sie, die Menschen, die ihre Zeit mit anderen, für sie sinnvollere Tätigkeiten verbringen möchten. Je schneller der Haushalt fertig, und je schneller der Garten gepflegt desto mehr Freizeit kann man in seinen Vierwänden und eben in jenem Garten verbringen ohne nach der Arbeit noch weiter zu schuften. Geniales System eigentlich.

Ich kenne viele, die mit Haushalt und Kind keine Zeit für andere Dinge haben und täglich über ihren Berg an Bügelwäsche jammern… oder um 5 Uhr morgens aufstehen, weil da der Nachwuchs noch schläft um wenigstens mal in Ruhe staubwischen zu können.

Jedem das Seine… oder?

Also, was darf man bauen und was nicht? Das ist die große Tiny-Frage?!


Rechtliche Grundlagen



Um in Deutschland eine Baugenehmigung zu erhalten sind einige rechtliche Anforderungen zu beachten:

Landesbauordnung (LBO): die für bauliche Anlagen, Bauprodukte und Grundstücke gilt. Hier sind alle Anforderungen geregelt.

Die LBO zeigt auf, was und wie gebaut werden darf, was genehmigungsfähig ist und was nicht und für welche bauliche Anlagen eine Genehmigung eingeholt werden muss.

Das gilt auch für Tiny Häuser (ohne Räder) die fest auf einem Grundstück stehen sollen.

Denn es handelt sich um ein Gebäude nach §2 LBO der Gebäudeklasse 1: „freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²

Oft stellt sich die Frage, ob es sich bei Tiny Häusern um fliegende Bauten handelt. Per Definition handelt es sich bei fliegenden Bauten aber um bauliche Anlagen, die geeignet sind wiederholt und befristet aufgestellt und abgebaut zu werden. Ein Tiny House wird aber nicht ständig abgebaut und an einem neuen Bestimmungsort wieder aufgebaut.

Auch Tiny Häuser mit Räder fallen nicht unter diese Kategorie, da Wohnwagen ebenfalls nicht zu den fliegenden Bauten zählen. Wir befinden uns mit Tiny Häusern und Mini-Häusern also ganz klar im Gebäudebereich und diese bedürfen einer Genehmigung.


Gebäude



Gebäude, die dem Wohnzweck dienen, müssen neben mindestens einer Kochnische auch über Bad mit Dusche oder Wanne und Toilette verfügen und zudem an die Versorgungsnetze angeschlossen sein.

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, benötigt ihr also Kanalanschluss, Wasser- und Stromanschluss, auch wenn euer Tiny House noch so autark ist.

Und da die Landesbauordnung regelt, dass das Ortsbild nicht verunstaltet werden darf und sich das Gebäude in die Umgebung einfügen muss, ist klar, dass Tiny Häuser auf Räder nicht gerne neben klassischen Betonhäusern gesehen werden.

Zudem ist es einfacher eine Finanzierung zu erhalten, wenn ihr die Räder abmontiert.

Das liegt an den Begrifflichkeiten immobil und mobil, auf die wir in unserem Ratgeber Planung und Finanzierung ausführlich eingegangen sind.

Ein Tipp zur Grundstücksfindung: Ein Tiny House (ohne oder mit verdeckten Rädern) kann als ein eingeschossiger Bungalow betrachtet werden.

Meist werden Tiny Häuser aus Holz gebaut, manchmal auch aus Metall oder mit Fassadenpaneelen versehen. Möglich ist auch die Tinyfassade zu verputzen, sodass es sich gegebenenfalls noch besser in das vorhandene Ortsbild einfügt.

Genehmigungsfähig sind Tiny Häuser somit prinzipiell, weil sie den Anforderungen aus der LBO entsprechen.


Bebauungsplan



Wie auf das einzelne Grundstück letztendlich gebaut werden darf, regeln oftmals sogenannte Bebauungspläne der jeweiligen Kommune.

Wenn ihr ein Grundstück gefunden habt, schaut unbedingt nach, ob es für das Baugebiet einen Bebauungsplan gibt. Der Bebauungsplan regelt u.a. die maximal bebaubare Fläche, die Dachneigung, Dachform, manchmal sogar die Dachfarbe, die Firstrichtung, die Höhe der Gebäude und wieviel Geschosse maximal zulässig sind.

Hinweis: Bei maximal zulässigen zwei Vollgeschossen dürfen auch eingeschossige Häuser errichtet werden.

Wenn euer Tiny House alle Anforderungen aus dem Bebauungsplan einhält, spricht nichts gegen eine Genehmigung.

Zudem könnt ihr euch in dem Fall von der Baugenehmigung freistellen lassen (§63 LBO Genehmigungsfreistellung).

Dies ist in der Regel auch kostengünstiger als ein förmliches Baugenehmigungsverfahren.

Schwieriger wird es, wenn es keinen Bebauungsplan gibt. Dann richtet sich die Bebauung nach den bereits vorhandenen Gebäuden. Da dies in der Regel klassische EFH oder MFH sind, könnte es schwieriger werden ein Tiny House genehmigt zu bekommen.


Baugenehmigung



Für die Baugenehmigung, sowie auch für die Genehmigungsfreistellung ist ein Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen bei der Baubehörde einzureichen. In der Regel Angaben zur baulichen Nutzung, Statik, Energienachweis, Lageplan, Grundrisszeichnung und so weiter.

Die meisten Bauämter stellen die benötigen Formulare mittlerweile zum Download bereit. Um einen Architekten, der euch die Pläne und Statik zur Verfügung stellt, kommt ihr daher bei einem Tiny House oder Mini-Haus nicht herum.


Energieeinsparverordnung (EnEV)



Deutschland ist ja bekanntlich im Weltrettungsmodus und stellt, im Zuge ihrer Klimaziele bis 2050, an den Eigenheimbesitzer hohe Anforderungen an die Energieeffizienz der bewohnten Gebäude.

Das gilt auch für Tiny Häuser, im Sinne der Verordnung „kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 qm Nutzfläche“.

Für diese gelten die Mindestanforderungen aus Anlage 3, die die Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenbauteile vorschreibt.

Für größere Tiny Häuser, also größer 50 qm gilt die EnEV in vollem Umfang. Wie gesagt, ein Tiny House ist ein richtiges Haus… ein Gebäude nach Landesbauordnung... für Wohnzwecke. Den Wärmeschutznachweis nach EnEV ist bei der Baugenehmigung einzureichen. Die EnEV gilt aber nicht für Wohngebäude die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden. (z.B. bei Aufstellung auf Campingplätzen).


Fazit



Wie ihr lest, gibt es einiges beim Bau eines Tiny- oder Mini-Hauses zu beachten.

Eine Baugenehmigung zu erhalten ist aber dank dieser Vorschriften nicht unmöglich.

Im Gegenteil, diese Vorschriften sind eigentlich die große Tiny-Chance, denn wenn euer Tiny House alles erfüllt – dann darf auch euer Bauantrag nicht abgelehnt werden, oder?

Es ist schließlich ein Haus, ein Gebäude, das dem Wohnzweck dient auch wenn es klein ist. Außerdem klaut es dem Nachbar nicht die Sonne und verbaut ihm auch nicht die Aussicht.

Ein geniales System, oder?



 
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